商业城：巨资参股盛京银行
风骤雨后百花凋残，但在跌破3000点市场极度悲观乃至绝望之时，市场迎来了新的转机，在银行股带动下一轮大级别的反攻行情呼啸而至。市场转折之际，把握住反攻龙头品种是08年扭亏获利的关键，北京银行（爱股,行情,资讯）则以率先涨停为我们指明了投资方向。除了已上市的城商行外，巨资参股东北振兴第一行——盛京银行的商业城（爱股,行情,资讯）(600306)作为一只价值正在遭遇市场严重低估的强势品种尤为值得重点关注。公司以自有资金出资1.2亿元，认购盛京银行1.2亿股股份，目前盛京银行IPO工作正在紧锣密鼓的进行中，上市后公司股权价值必然将大幅提升。此外，公司大股东整体改制工作已开始进行，多家基金云集其中，随着商业城集团整体改制工作的推进，事件性套利良机有望带来超额收益。据申银万国分析师估算，公司商业物业市值达39.25亿元，折合每股RNAV 17.51元，盛京银行股权折合每股6.26元，从资产重估角度，公司合理股价至少为23.77元，目前股价据合理估值有翻倍空间，其暴涨潜力值得重点关注。
一、盛京银行上市带来长期价值投资机会
公司于2005年12月29日以1元/股的价格认购沈阳市商业银行1.2亿股股份，约占盛京银行总股本的4%。2007年2月17日，银监会正式批准沈阳市商业银行正式更名盛京银行，并获批准开展跨省经营。这是东北第一家跨区域银行，肩负振兴东北的金融使命，有望成为真正意义上的东北振兴银行。近两年盛京银行在沈阳市ZF的大力支持下，经营状况大幅提升，未来业绩有望出现快速增长。据08年4月10日上海证券报报道，2007年盛京银行税前盈利达到12.5亿，不良资产占比仅为2.02%，核心资本充足率为8.76%，不良资产拨备率达到了100%。盛京银行行长张玉坤表示，盛京银行已于去年年底正式启动了上市程序，并开始接受银河证券的上市辅导，预计在今年年底能在A股上市。在北京银行、南京银行（爱股,行情,资讯）、宁波银行（爱股,行情,资讯）这一群体狂飙井喷之际，参股准上市城商行的商业城有望引起市场的重点关注。
二、国退民进，大股东变更引发市场遐想
在辽宁省大力推进国有企业改革、转制的过程中，沈阳国资委已明确商业城属于国退民进的范围，并开始运作为商业城引进新的战略投资者。07年6月2日，商业城集团的产权在沈阳联合产权交易所挂牌招商，合作方式标明为整体转让、合资合作。大股东商业城集团也因银行欠款等原因，在二级市场或通过司法拍卖不断减持公司的股权。06年初商业城集团还持股50%以上，通过6次拍卖减持目前仅持有18%的股权，虽名义上仍为第一大股东，但已昭显退出上市公司控股权的决心。
07年12月，沈阳市ZF在市长办公会工作纪要中更明确表示，“沈阳商业城集团国有资产实施整体转让。”这明确了未来退出的战略规划。目前沈阳商业城集团整体改制工作已进入到清产核资阶段，相关评估人员已进入现场进行资产评估工作。预计沈阳商业城集团整体改制工作有望在上半年完成，界时将通过挂牌招标方式进行转让。随着商业城集团的整体转让，公司新的大股东将逐步浮出水面。
三、公司物业资产增值潜力巨大
目前公司旗下物业资产有正在经营的沈阳商业城百货大楼、沈阳铁西百货大楼，正在使用的办公楼、以及正在建设的安立置业和日神广场。公司核心物业资产全部处于沈阳市中心的一级黄金商业地段。首先，公司的营业楼位于沈阳市繁华的中街商业区东端，建筑面积7.9万平方米。该项土地为公司1-5层营业楼配比土地。其次，沈阳铁西百货大楼有限公司是公司的控股子公司，该公司拥有2.5万平方米的百货大楼，位于铁西区的商业中心地带。最后是日神广场，辽宁物流有限公司是公司的控股子公司，公司拥有其51.28%的股权。辽宁物流拥有55%的日神广场，日神广场共有18万平方米，为在建工程。日神广场开设星级酒店和商务写字楼，其余部分为公寓，用于出租和销售。由于地段的稀缺性和地产价格的不断上涨趋势，这些写字楼、酒店还会随着时间的推移不断地增值。参考上海的地产价格，地铁出口的地方地价普遍上涨200%，而商业城的几处地产都在出口边上，正在修建中的沈阳地铁一号线中街站距商业城仅30米。即便不考虑地铁建成之后地价的飙升，但就目前这几块地区的地价就已经贵得惊人，可谓寸土寸金。据申银万国分析师估算，商业城仅物业资产重估价值即高达17.51元/股，目前股价完全没有体现公司内在价值。
公司持有商业地产价值每股17.51元，盛京银行股权折合每股6.26元，从资产重估角度，公司合理股价至少为23.77元，当前股价不足10元，股价被严重低估。作为被错杀的优质股，随着商业城集团整体改制工作的推进，事件性套利良机有望带来超额收益。二级市场上，在以北京银行为代表的城商行井喷爆发之际，巨资参股盛京银行的商业城短期反弹高度值得期待。
来源：海通证券
