中关村 转型成功估值偏高              张峦   

　　此次非公开发行股票暨资产购买，标志着黄光裕先生旗下的鹏润控股将实现以中关村（000931）为平台的上市，公司未来主营业务将以房地产开发与经营为主。注入资产质量优良，但贡献业绩尚需时日；其中，一级土地开发面积10052.8万平方米，可建设用地面积超过4943万平方米；二级开发面积101.61万平方米。我们预测公司2008年、2009年EPS分别为0.24元、0.37元。我们看好公司的长期发展空间，但短期估值压力较大，且资产负债率较高，直接融资冲动将较为强烈，给予其“中性”的投资评级。


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　　盈利预测与上市定价。我们预计公司2008-2010年的每股收益为1.56、1.87和2.32元。重点关注的电子类公司2007、2008和2009年的PE分别为28x、22x和18x。
　　我们认为上市后公司合理股价在35.00-38.00元。鉴于公司股本小，行业性质好，上市首日价可能超过我们认为的合理估值上限。

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